Все
Отредактировано:03.07.08 12:06
Системная строительная пузырчатка
№ 122 (16508 ) от 03.07.2008
Александр КАМИНСКИЙ, Алматы
Александр Калинин, директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков, ориентируется не на интуицию и уж тем более не на объявления в газете "Крыша". В его руках реальная статистика последних совершенных сделок по недвижимости. Поэтому его мнение будет интересно многим.
- Александр Николаевич, что творится сейчас на жилищном рынке? Это что было - лопнувший пузырь? Ценовые волны, вздымающиеся и падающие вниз? Отзвуки зарубежной катастрофы?
- Сказать коротко? Наши основные участники рынка недвижимости - банки, застройщики, риэлтеры - заигрались! Еще три года назад я предупреждал, что на рынке недвижимости идет надувание мыльного пузыря. Все шло без финансового обеспечения, доходы населения и цены на жилье двигались в противоположные стороны.
А банковская система была заточена под рынок недвижимости - в банковском портфеле доля ипотечных кредитов и кредитов на строительство составляла более 60 процентов. Это являлось прямым нарушением всех нормативных требований по банковской деятельности, доля кредитования не должна превышать 16-17 процентов. Банки рисковали трижды: когда выдавали кредиты под строительство, когда выдавали кредиты под ипотеку и когда сами участвовали на строительном рынке через аффилиированные компании.
- Надувание пузыря было стихийным или задуманным?
- Никакой стихийности! Была четко срежиссированная работа, где каждый участник имел свою долю и выполнял свою роль. Банки финансировали, строители строили, чиновники выдавали лицензии, выделяли земельные участки, риэлтеры и страховщики имели свой процент. Все было четко и красиво.
Когда эта система начала работать, пошло внешнее заимствование. Банки брали за рубежом дешевые кредиты, а капитализировались за счет того, что ценовой рынок недвижимости рос. Прибыли банков, соответственно, увеличивались. Увеличение активов банка позволяло поднимать его рейтинг, что, в свою очередь, увеличивало доверие к банку и позволяло фондироваться за границей.
Все, круг замкнулся! Повышается цена на недвижимость - банк берет ее в качестве залога - банк капитализируется на 80-100 процентов в год. Где вы видели такие показатели? А строительные компании имели чистую прибыль и по 200-300 процентов в год! Риэлтерское агентство говорит: "Вот нам кажется, что на следующей неделе цены на недвижимость вырастут на два процента". Строительная компания тут же на эти два процента и поднимает - так ведь риэлтеры сказали!
Простой пример: участок 60 соток, точечная застройка, девятиэтажка. Чистая прибыль за девять месяцев три миллиона долларов! Поэтому чиновник говорил застройщику: выделю тебе участок, но собери по 10 тысяч долларов за сотку. Каждый получал свое, никаких проблем не было! Для обеспечения спроса выдавались ничем не обеспеченные кредиты. Но для себя покупало меньшинство, 60-65 процентов недвижимости покупалось в качестве инвестиций.
Еще один момент: на рынке недвижимости "отмывались" деньги. Не секрет, что наша экономика на 40-45 процентов теневая. Странно, ты строишь за 100 млн долларов объект в центре города, и никто тебя не спросит: где деньги взял? Как "отмывают" за рубежом? Пятьдесят на пятьдесят "отмыл" - молодец! Семьдесят на тридцать "отмыл" - гений финансовый! А у нас на недвижимости сто процентов отмыл и сто процентов прибыли получил. А потом, когда рынок недвижимости привлекательность потерял, эти горячие деньги ушли в бензин, в продукты: Вот откуда рост цен!
- Получается, американский кризис недвижимости тут ни при чем?
- Этот пузырь - наше собственное изобретение. Ипотечный кризис в Америке только сдетонировал наши проблемы. И слава богу! Если бы так продолжалось еще полгода-год, то мы получили бы системный экономический дефолт. Мы должны быть благодарны американскому кризису, наши бы сами ни за что не остановились!
Сегодня банки сообщают: за первый квартал текущего года их прибыль снизилась на 37,4 процента. А сколько они получили за последние годы? Застройщики по Алматы за последние 2,5 года получили прибыль до 10 млрд долларов - думаете, банки меньше?
Почему с кризисом нет серьезных проблем в России, Украине, Кыргызстане? Да они не фондировались столько за рубежом! А казахстанские банки второго уровня взяли более 96 млрд долларов США! Это была игра. Кучка людей, извините, подставила нашу экономику. Вы думаете, они не понимали, что творят? Прекрасно понимали! Другое дело - остановиться не могли!
Я, профессиональный оценщик, не могу сказать, сколько стоит в городе участок - сделок нет! Никому не интересен участок, заложенный в банке!
- Давайте подведем баланс. Банки разорили заемщиков, накопили жирок и могут спокойно залечь в спячку. Строительные компании разогнали рабочих, распродали технику и тоже могут ни о чем не горевать. Теперь о тех пузатеньких, которые по неразвитости нашего рынка ценных бумажек брали недвижимость вместо акций. Они выиграли или проиграли?
- Ко мне иногда приходят клиенты, у которых 50-100 квартир. Они меня спрашивают: что делать? Отвечаю: продавать!
- Как?! Это же актив! - удивляются они. - Недвижимость всегда будет дорожать!!!
- А кому вы собираетесь продавать эти квартиры? Нужен не спекулятивный инвестор, а конечный покупатель, а у народа денег нет!
Какова у нас структура общества по доходности? Один-два процента - супербогачи, которые владеют 90 процентами национального богатства. Их обслуживает три-четыре процента менеджеров, которые вместе с представителями среднего класса могут взять кредит и тысячу-полторы долларов выплачивать ежемесячно. В итоге - максимум 15 процентов. А остальные 85?
- Так мы уже достигли ценового дна?
- Мы приш